Vendre vite son bien est assez facile !
Ne sautez pas au plafond ! C’est d’une logique essentielle à comprendre : La seule.
Vous êtes parvenu à un accord pour acheter l’appartement ou la maison de vos rêves, ou au contraire pour vendre votre bien immobilier, et vous vous apprêtez à signer un compromis de vente.

L’euphorie du moment peut toutefois vous conduire à manquer de vigilance pour certains détails, qui risquent ensuite d’avoir des conséquences sur la signature de la vente définitive, surtout si vous décidez de ne pas recourir à un notaire. Voici donc les principales erreurs à éviter lors de la signature de votre compromis de vente :

  1. Négliger les règles de forme du compromis de vente
  2. Faire l’impasse sur certains diagnostics techniques
  3. Signer un compromis de vente sans notaire
  4. Oublier de demander des documents d’information essentiels
  5. Rester flou sur les modalités de financement du bien
  6. Prévoir un engagement trop ferme
  7. Omettre de demander un acompte
  8. Verser l’acompte directement au vendeur

1 – Négliger les règles de forme du compromis de vente

 

La signature d’un compromis de vente est soumise à certaines formalités obligatoires, prévues par la loi.

 

Cette promesse de vente a pour but de préparer la vente et doit donc comporter certaines mentions indispensables à la conclusion de la vente : identité des parties, adresse et caractéristiques du bien (équipements, annexes, hypothèques ou servitudes grevant le bien…), date prévue de la vente et prix de vente.

 

Si la vente concerne un bien en copropriété, il existe davantage de formalités à respecter : depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, de nombreux documents devront être annexés au compromis de vente pour informer l’acquéreur sur l’organisation de l’immeuble, sur l’état de l’immeuble, et sur la situation financière de la copropriété et du vendeur.

 

Compromis de vente & notaire

Il est essentiel de vérifier que tous ces documents ont bien été remis à l’acquéreur, puisque celui-ci bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours, qui ne commencera qu’à courir qu’à partir du jour où il aura reçu ces documents s’ils lui sont transmis après la signature du compromis de vente.

Si le compromis de vente est réalisé par acte sous seing privé, c’est-à-dire par les parties sans passer devant un notaire, il devra être réalisé en autant d’exemplaires qu’il y a de parties à la vente : pour un couple achetant ensemble, il faudra donc trois exemplaires, et la signature de chacun des membres du couple. Si le compromis de vente est fait chez un notaire, un seul exemplaire sera signé entre les parties, cet exemplaire sera conservé chez le notaire qui pourra vous délivrer des copies.

 

 

2 – Faire l’impasse sur certains diagnostics techniques

La loi impose que soient annexés au compromis de vente un certain nombre de diagnostics techniques obligatoires, qui ont pour but de permettre à l’acheteur d’acquérir en connaissance de cause, mais aussi de protéger le vendeur au titre de sa garantie des vices cachés.

Vous devrez donc impérativement joindre au compromis de vente un dossier de diagnostic technique qui devra comprendre les éléments suivants, selon la date de construction l’immeuble, son lieu de situation et sa destination (local d’habitation, commercial ou mixte) :

  • le constat de risques d’exposition au plomb
  • l’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits comportant de l’amiante
  • l’état relatif à la présence de termites (état parasitaire)
  • l’état de l’installation antérieure de gaz
  • le diagnostic de performance énergétique
  • l’état de l’installation antérieure d’électricité
  • l’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT)
  • le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif
  • l’information sur l’existence d’un risque de présence de mérules

3 – Signer un compromis de vente sans notaire

Le compromis de vente peut être rédigé sans l’intervention d’un notaire en droit immobilier. Le recours à un professionnel du droit, et notamment à un notaire spécialiste du droit de l’immobilier, est cependant vivement conseillé, a fortiori depuis la loi ALUR du 24 mars 2014 qui a ajouté plusieurs mentions et documents obligatoires devant être annexés au compromis. Le compromis de vente est une étape essentielle dans la conclusion de la vente, que l’acte définitif de vente conclu ultérieurement devant notaire ne viendra que confirmer, et mérite une attention particulière et éclairée.

 

L’intervention d’un professionnel ne sera donc pas de trop et vous évitera de commettre des erreurs pouvant fragiliser la vente : l’omission de la transmission de certaines pièces à l’acheteur aura par exemple pour conséquence de retarder le départ du délai de rétractation de celui-ci (désormais porté à 10 jours par la loi Macron du 6 août 2015) : tant que ces pièces n’auront pas été transmises et même si le compromis de vente a été signé, l’acquéreur pourra ainsi renoncer à la vente sans motif ni versement d’indemnité !

 

 

4 – Oublier de demander des documents d’information essentiels

D’autres documents, bien que non obligatoires pour conclure le compromis de vente, sont pourtant indispensables.
Ainsi, le certificat d’urbanisme délivré par la Mairie du lieu de situation du bien immobilier permet de renseigner l’acheteur sur la constructibilité du terrain et l’existence éventuelle de servitudes, tandis que l’état hypothécaire délivré par le service de publicité foncière compétent lui permet de s’assurer de la situation hypothécaire du bien, des servitudes existantes et de l’origine de propriété du bien afin d’éviter les mauvaises surprises par la suite, notamment que le vendeur ne soit pas le véritable propriétaire du bien vendu !

5 – Rester flou sur les modalités de financement du bien

Il est important de préciser clairement les modalités de financement du bien.

En effet, le particulier achetant un bien d’habitation devra nécessairement préciser dans le compromis de vente s’il entend ou non recourir à un crédit. S’il mentionne qu’il va demander un crédit, l’obtention de ce crédit deviendra une condition de réalisation de la vente, c’est ce que l’on appelle « une condition suspensive » : si le prêt lui est refusé, le compromis de vente sera caduc et la vente n’aura pas lieu, sans qu’aucune indemnité ne soit due par l’acquéreur.

Toutefois, il est important de prévoir précisément le type de financement recherché, notamment le taux du prêt et sa durée, afin que le vendeur ne puisse pas lui reprocher de ne pas avoir tout mis en oeuvre pour obtenir le financement du bien et d’avoir volontairement fait échec à l’octroi d’un prêt.

 

 

6 – Prévoir un engagement trop ferme

Par ailleurs, d’autres conditions suspensives que l’obtention d’un prêt peuvent être prévues par les parties : ces conditions suspensives permettent aux contractants de se ménager une échappatoire lorsque certaines conditions restent à réunir pour la réalisation de la vente.

En effet, il faut bien comprendre qu’en principe le compromis de vente vaut vente dès lors que les parties se sont mises d’accord sur tous les éléments et en l’absence de conditions suspensives : le vendeur comme l’acquéreur sont donc dès sa signature engagés à conclure la vente, et si l’un d’eux change d’avis, il pourra être contraint par l’autre en justice à effectuer la vente.

Si les parties veulent subordonner leur engagement à des conditions spécifiques, il est donc important de le préciser dès le compromis de vente, de telle sorte que si ces conditions ne surviennent pas, le compromis de vente soit automatiquement caduc et les parties libérées de leur engagement.
Si l’acquéreur souhaite acheter un bien à une fin déterminée (par exemple, à des fins professionnelles) nécessitant une autorisation de changement de destination de l’immeuble par la mairie, ou s’il souhaite impérativement effectuer des travaux, il sera conseillé d’introduire dans le compromis de vente une condition suspensive d’obtention de l’autorisation nécessaire.

De même, s’il existe des droits de préemption sur le bien (le droit de préemption urbain ou le droit de préemption d’un locataire par exemple), il sera opportun de prévoir que la vente sera réalisée sous réserve que le titulaire du droit de préemption ne s’en prévale pas.

 

 

7 – Omettre de demander un acompte

Si l’acompte n’est pas obligatoire, il est courant (et recommandé) de demander à l’acquéreur de verser dès la signature du compromis de vente une somme, représentant généralement 5 à 10 % du prix de vente, qui sera ensuite déduite du prix de vente total.

En effet, si le compromis de vente vaut en principe vente, et si vous pouvez assigner en justice en exécution de la vente votre cocontractant refusant d’exécuter celle-ci, il s’agira néanmoins d’une démarche relativement longue et coûteuse. Le versement d’un acompte avant la vente permet ainsi au vendeur de s’assurer une certaine sécurité et de dissuader l’acquéreur de se désister, voire de conserver une indemnité en cas de désistement abusif.

 

 

8 – Verser l’acompte directement au vendeur

Si un acompte est demandé à l’acquéreur, celui-ci doit le verser au notaire, non au vendeur. Le notaire le consignera et ne le remettra au vendeur qu’après la signature de l’acte de vente.

En effet, l’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours à compter de la signature du compromis de vente (ou de la remise des différents documents obligatoires, si elle n’a pas été effectuée de manière concomitante) pendant lequel il peut renoncer à la vente sans motif et sans payer d’indemnité : s’il exerce son droit de rétractation dans les délais, cet acompte lui sera alors reversé.

Par ailleurs, si la vente ne se réalise pas en raison d’un refus de crédit opposé à l’acquéreur ou de la non réalisation d’une autre condition suspensive prévue dans le compromis de vente, l’acompte devra également être restitué à l’acquéreur.

En revanche, il sera versé à titre d’indemnité au vendeur si l’acquéreur renonce à la vente après l’expiration de son délai de rétractation et sans motif prévu par les conditions suspensives.

Cet article est particulièrement long ! Et oui…. Je voulais faire un tour exhaustif de ces points là, et je pense que ça pourrait vous servir.
Si rédiger une annonce immobilière comme un pro vous intéresse, nous en parlons dans un autre article.
Je suis à votre disposition pour tout accompagnement dans vos démarches pour une vente entre particuliers.
pap